最新章节：这个国产综艺，你盘了没 第48章 （2024-07-07 18:38:57）
更新时间：2024-07-07 18:38:57
新浪财经公众号24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）”指着桌上的图表，省纪委第三纪检监察室负责人介绍，该室处置问题线索中，62.4%采取了谈话函询或先谈话后请其书面说明的处置方式，办结率为98%。……
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美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布数据显示，美国住房平均售价自2020年年中以来出现历史上罕见的暴涨，从2020年第二季度的平均每套住房37.45万美元增长到今年二季度的52.5万美元，累积涨幅达40.05%。
由于房价大幅上涨和利率显著走高，购房门槛抬升，不少人选择继续租房，进一步推高房租水平，并加剧美国通胀压力。
而全美地产经纪商协会 （NAR）公布的月度数据显示，美国住房可负担性指数已经从2020年的169.9大幅降至今年6月的99.1，为1989年以来的最低值。美国西海岸住房可负担性指数在不同区域中明显偏低，中西部地区则较高。
房屋租赁平台Zumper公司日前发布的报告说，8月份全美一居室房屋租金继续创下新高。房租价格最高的纽约市一居室和两居室租金中位数分别为3930美元和4400美元，同比增幅分别达39.9%和46.7%。
美国房地产经纪商道格拉斯•埃利曼（Douglas Elliman）公布的报告显示，纽约曼哈顿区平均房租价格在6月份首次突破5000美元后，7月份继续升至5113美元，为连续第三个月创下新高，同比涨幅为27.5%。
与此同时，美国商业地产仍然面临多个方面的挑战，人们工作和生活方式的转变导致零售地产、酒店和办公楼宇地产持续面临压力。住宅和商业地产的热冷不均也促使地产商和地方政府考虑让一些商业地产改造成为住宅，以增加保障房供应。
纽约市大型办公楼宇开发商SL格林房地产公司董事长兼首席执行官马克•霍利德 （Marc Holliday）在14日举办的对话活动上表示，纽约商业办公楼宇的空置率仍然高达18%，支出在增加，利率在上涨，这些要求重新评估商业地产项目计划。
霍利德在接受记者采访时表示，过去两年是其所经历的最为困难的阶段之一。随着纽约向疫情前回归，疫情期间空置的办公楼将开始被市场吸收。不过，这一过程需要时间，商业地产将会有缓慢而稳定的复苏。
尽管霍利德认为纽约商业地产非常富有韧性，相信两三年后整体将会回到良好的状态。自己的公司走轻资产线路的同时需要适应远程办公的环境，要么对现有的办公楼宇进行投资提升自身水平，要么把现有的办公楼改建成住宅楼。
霍利德说，该公司一年前在纽约下城Dey街7号公寓楼推出的63套廉租房收到了60万个申请，这显示出需求的强度。
纽约州在2021年设立1亿美元的基金用于把酒店改造成住房，并在今年6月正式通过法律允许B类酒店长期向外出租住房。纽约州和纽约市还在推动立法允许办公楼改建成廉租房或保障房，满足低收入和流民的住房需求。
在华盛顿州的塔科马（Tacoma）、得克萨斯州的达拉斯、犹他州的盐湖城和佐治亚州的亚特兰大均有类似的改建项目。房价和住房问题更突出的加州在今年6月推出的新年度预算中提供了4亿美元用于鼓励开发商在今后两年把商业和办公楼改建成保障性住房。
此外，地标性的纽约华尔道夫酒店（Waldorf-Astoria New York）在几年前已经启动了把酒店高层部分改建成375套公寓对外出售的项目，历史上曾经是欧文信托公司银行和纽约梅隆银行总部的华尔街1号被改建成包括566套住房的公寓楼。
明年预期趋向悲观
作为重要的资产类别，住房是美国有钱人的投资标的，货币政策的收紧势必给房价带来压力，在经济陷入衰退的情况下，房价走低并不令人意外。目前，美国住房市场正处于由涨转跌的转圜过程中，已经有多家机构预计美国房价将在明显出现下降，但不会出现大的危机。
美国瑞金斯银行（Regions Bank）负责执行董事杰森•斯科特（Jason Scott）在14日表示，美国房地产投资领域最大的问题是估值。利率在近几个月显著上涨导致卖方和买方对资本报酬率（capitalization rate）的认知出现巨大的不一致。利率上涨对房地产估值带来下行压力，在卖方理解卖方不能以9个月之前的价格支付之前，成交量将会不振。
美国Inyo资本管理公司前首席投资官史蒂芬•莫顿（Stephen Morton）在日前进行的在线交流活动上表示，由于卖方想要高价而买方不愿接受并提出降价，房地产市场目前在某种程度上出现暂停。现在不是买入房产的大好时机，无疑有机会以更便宜的价格买入。
莫顿说，虽然市场上有机会，但投资者需要非常小心地选择时机和房地产标的。对于几年前买入的房产，由于可以提高房租，继续持有是好的选择。
标普道琼斯指数公司总经理克雷格•拉扎拉（Craig Lazzara）表示，几个月前观察到的美国房价增长放缓在继续。随着宏观经济环境继续充满挑战，房价增长可能会继续放缓。
霍尔预计，到2023年年中，美国房价将出现5%的同比降幅。房租同比涨幅将从今年二季度的17.5%降至今年年底的8%和2023年年底的3.5%。
美国知名财经作家贾里德•迪里安（Jared Dillian）在7日撰文说，美国房地产市场预计会出现降温和调整，但不会出现2008年那样的危机。美国目前没有次级住房抵押贷款市场或相关债券、担保债务凭证（CDO）或信贷违约互换；住房市场杠杆率不高，美国有约40%的住房没有贷款，美国房屋所有者平均已经支付了房屋67%的款项。
迪里安说，美国住房价格将会出现约10%的下跌，经过有限的下跌后将会恢复上涨。
高盛首席经济学家扬•哈祖斯（Jan Hatzius）日前在一份研究报告中表示，预计2023年美国住房价格将会完全停滞，全年平均将零增长。虽然全美平均房间可能出现下降而且一些地区房价下降的可能性较大，但全美房价不大可能出现大的下跌。
高盛集团表示，除了房贷利率上涨和住房可负担性下降带来的拖累外，在疫情早期增长最为强劲的地区，成屋销量和新建住房许可今年已经出现较为大幅的下降，这显示近期的下滑部分也是此前大幅上涨后的回调。
高盛集团预计，在明年之前，新建住房销量和成屋销量将分别出现22%和17%的降幅，住房行业对GDP的整体贡献将下降8.9%。到2023年，美国住房行业对GDP贡献的降幅将达到9.2%。
美国在线房地产租售平台Realtor.com首席经济学家丹尼尔•黑尔（Danielle Hale）在14日出席在线研讨会时表示，由于利率上升，借款成本走高，更加难以维持同样的估值。她说，美联储尚未结束加息，其对经济的影响也没有结束。随着经济对加息做出调整，未来数月将会充满波动，很可能持续到2023年。
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